Principais taxas e encargos em financiamentos e como negociá-los
Além dos juros, um financiamento carrega seguros, tarifas e impostos. Saber o que é cada um dá poder de negociação.
Em resumo
- O CET reúne todos os custos e é a melhor medida para comparar.
- Seguros e tarifas podem ser negociados ou comparados entre instituições.
- Impostos e registros (como ITBI e cartório) são custos adicionais da compra de imóveis.
- Peça o contrato e a planilha de custos antes de assinar.
Mapa dos custos
| Encargo | O que é | Pode negociar? |
|---|---|---|
| Juros | Remuneração do dinheiro emprestado | Sim, conforme perfil e relacionamento |
| CET | Soma de todos os custos em taxa anual | Resultado da negociação dos demais |
| IOF | Imposto federal sobre a operação | Não (definido por lei) |
| Seguros | Proteção ao financiado e ao bem | Em parte: compare seguradoras permitidas |
| Tarifas | Cobrança por serviços do banco | Sim, algumas |
| Avaliação do bem | Verificação do valor do imóvel ou veículo | Verifique quem paga |
| Registro e ITBI | Custos de cartório e imposto de transmissão | Não, mas variam por cidade |
Juros
Podem ser pré-fixados (taxa definida no contrato), pós-fixados (vinculados a um índice) ou mistos. Confirme a taxa nominal e a efetiva e o indexador, quando houver. Em contratos longos, pequenas diferenças na taxa significam muito no total, como mostra a simulação.
Seguros
No financiamento imobiliário, costumam existir o seguro de morte e invalidez permanente e o de danos físicos ao imóvel. Eles protegem o financiado e a instituição. Compare valores e, se a instituição permitir, cote em outras seguradoras. Em veículos, pergunte se o seguro do bem é obrigatório e se há venda casada (condicionar o crédito à contratação de outro produto).
Tarifas e custos de contratação
Podem incluir tarifa de avaliação, de cadastro e de formalização. Peça a lista completa e pergunte quais são opcionais. Alguns custos podem ser parcelados e entram no CET.
Custos da compra de imóvel
Além do financiamento, há ITBI (imposto municipal sobre a transmissão), escritura e registro em cartório. Eles variam por cidade e valor do imóvel. Inclua esses valores no planejamento da entrada.
Venda casada
Condicionar a aprovação do crédito à contratação de outro produto, como seguro específico ou título de capitalização, pode ser prática abusiva. Questione e registre reclamação se necessário.
Estratégias de negociação
- Cote ao menos três instituições e mostre as propostas.
- Use seu relacionamento (salário, investimentos) como argumento.
- Peça redução de tarifas e revisão do seguro.
- Pergunte sobre portabilidade no futuro, se houver taxas melhores.
- Leia o contrato inteiro antes de assinar.
Taxa de juros e CET: por que os números são diferentes
A taxa de juros mostra só o custo do dinheiro emprestado. O Custo Efetivo Total (CET) soma juros, tarifas, seguros, impostos e registros, e é o número que permite comparar propostas de verdade.
Exemplo ilustrativo
Duas propostas para o mesmo valor e prazo anunciam juros de 1,5% ao mês. Na primeira, não há tarifas nem seguros, e o CET fica em torno de 1,6% ao mês, por causa do IOF. Na segunda, entram tarifa de cadastro, seguro prestamista e custo de registro financiados junto com a dívida, e o CET sobe para cerca de 2,1% ao mês. Com a mesma taxa de juros anunciada, a segunda proposta é bem mais cara.
Por isso, peça sempre o CET mensal e anual por escrito, e compare as propostas por ele e pelo total a pagar.
Como ler a planilha do CET
As instituições devem informar o CET antes da contratação, em um documento que detalha a composição do custo. Ao recebê-lo, confira:
- Valor total financiado: se ele é maior do que o valor que você pediu, algum custo foi incluído na dívida.
- Itens que compõem o CET: juros, IOF, tarifas, seguros e registros, cada um com seu valor.
- Percentual de cada item sobre o total: mostra o que mais pesa no custo.
- CET anual: útil para comparar com outras modalidades e com o rendimento de aplicações.
Cobranças que merecem questionamento
- Tarifas de abertura de crédito e de emissão de carnê: a cobrança dessas tarifas foi proibida pelas normas bancárias para contratos firmados a partir de 2008.
- Serviços de terceiros sem descrição clara: peça o detalhamento e o comprovante de que o serviço foi prestado.
- Avaliação de bem e registro de contrato: só podem ser cobrados se o serviço for efetivamente realizado e o valor não for abusivo.
- Seguros incluídos sem escolha: condicionar o crédito à contratação de seguro com uma seguradora específica pode configurar venda casada.
Se identificar uma cobrança indevida, questione a instituição por escrito e, se necessário, registre reclamação no Banco Central, no Procon ou no consumidor.gov.br.
A escolha da seguradora no financiamento imobiliário
No financiamento habitacional, os seguros de morte e invalidez e de danos ao imóvel são obrigatórios, mas o comprador pode, em regra, apresentar uma apólice de outra seguradora, desde que ela tenha as coberturas exigidas pelo banco. Como o seguro é cobrado durante todo o contrato, uma diferença pequena no valor mensal pode representar milhares de reais ao longo dos anos. Peça cotações e pergunte ao banco quais são os requisitos para aceitar uma apólice externa.
Se precisar reduzir a dívida depois
É possível amortizar ou quitar antes, com abatimento de juros. Outras formas incluem a portabilidade e, em alguns casos, o refinanciamento. Para aprovar o financiamento com melhor perfil, veja dicas de aprovação imobiliária.
Perguntas frequentes
O seguro do financiamento é obrigatório?
Em financiamento imobiliário, os seguros de morte e invalidez e de danos físicos ao imóvel costumam ser exigidos. A escolha da seguradora pode ter regras, então pergunte e compare.
O que é CET?
Custo Efetivo Total: reúne juros, tarifas, seguros e impostos da operação, expresso em percentual ao ano.
Posso negociar tarifas?
Algumas, sim. Tarifas variam entre instituições, e a concorrência é argumento de negociação.
A tarifa de cadastro é permitida?
Em geral, pode ser cobrada uma única vez, no início do relacionamento com a instituição. Cobranças repetidas ou com valor abusivo podem ser questionadas.
Posso escolher a seguradora do meu financiamento imobiliário?
Em regra, sim, desde que a apólice escolhida tenha as coberturas exigidas pelo banco. Peça os requisitos e compare cotações.
Este conteúdo é informativo e educativo. Não constitui oferta, recomendação personalizada de produto financeiro nem aconselhamento jurídico ou de investimento. Entenda o Crédito não é instituição financeira. Veja o aviso legal e a política editorial.
